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Neuerungen beim Anfangsmietzinsformular

«In Kantonen, in denen das Anfangsmietzinsformular Pflicht ist (Kt. BS, FR, GE, LU, ZH, ZG, zudem NE, VD in gewissen Bezirken) gibt es auf den 1. Oktober 2025 eine Änderung.»

Das Anfangsmietzinsformular bleibt in den genannten Kantonen vorgeschrieben. Neu müssen zusätzlich zum bisherigen und neuen Nettomietzins auch der bisherige Referenzzinssatz und der bisherige Stand des Landesindexes der Konsumentenpreise aufgeführt werden. Wird dies nicht aufgeführt, kann der Mietvertrag in Bezug auf den Anfangsmietzins ungültig sein. Für Betriebskostensteigerungen gibt es keine neuen Vorgaben, wir empfehlen jedoch, auch hier den letzten Stand aufzuführen.

Die neuen Formulare sind bei den jeweiligen Kantonen erhältlich, oder für die Kantone GE, NE und VD im französischsprachigen Webshop von Casafair.

Bei Mietvertragen mit Staffelmiete (Mietvertrage, die für mindestens drei Jahre abgeschlossen sind), braucht es neu kein amtliches Formular für die Staffelung. Bisher war dies erforderlich, obwohl die Staffelung und der Zeitpunkt des Inkrafttretens der jeweiligen Staffel bereits bei Mietvertragsabschluss bekannt waren. Ab dem 1. Oktober 2025 reicht eine Mitteilung per Brief, idealerweise per Einschreiben.

Casafair Schweiz setzt sich weiterhin dafür ein, dass in sämtlichen Kantonen das Anfangsmietzinsformular eingeführt wird, um mehr Transparenz im Mietwesen zu schaffen.

Wohnungsabgabe – die Nachbearbeitung

Die Wohnungsabgabe ist erledigt, der Vermieterin bleibt auch jetzt noch einiges zu tun.

Hat der bisherige Mieter sauber geputzt, keine Schäden hinterlassen und alle Parteien sind mit dem Protokoll einverstanden und haben es unterschrieben, so ist das der seltene Idealfall. Normalerweise gibt es noch diverse kleinere und grössere Aufgaben, die die Vermieterin zu erledigen hat. Immer wieder müssen Malerarbeiten in Auftrag gegeben, Schlüssel nachbestellt oder ein Fachmann für ein Lavabo, wo das Wasser nicht so gut abfliesst, aufgeboten werden. Manchmal ist insbesondere der ausziehende Mieter nicht damit einverstanden, wofür er noch aufkommen muss, und unterschreibt das Übergabeprotokoll nicht. Um dennoch die Ansprüche geltend machen zu können, muss die Vermieterin dem bisherigen Mieter das Protokoll in Form einer Mängelrüge innert zwei Tagen per Einschreiben zukommen lassen. Dasselbe gilt für Mangel, die kurz nach der Übergabe auftauchen.

Hat der ausziehende Mieter noch Dinge zu erledigen, die in den «Kleinen Unterhalt» fallen, so gibt es zwei Möglichkeiten sicherzustellen, dass das auch wirklich gemacht wird. Entweder man trifft sich noch einmal vor Ort mit dem Vormieter und lasst sich zeigen, dass alles gemäss Vereinbarung erledigt wurde, oder man bittet den neuen Mieter, sich zu melden, wenn bis zum Ende der gesetzten Frist die vereinbarten Unterhaltsarbeiten nicht erfolgt sind. Dies bietet sich insbesondere dann an, wenn nur Dinge nachgeliefert werden müssen, wie zum Beispiel ein Backblech oder ähnliches.

Verlorene Schlüssel sind immer wieder ein grosses Thema. Sehr oft lohnt es sich, den alten Mieter zu bitten, noch einmal zu suchen. In der Mehrheit der Falle tauchen die Verloren geglaubten Schussel wieder auf. Insbesondere dann, wenn klar gemacht wird, was der Ersatz eines Zylinders mit einer gängigen Anzahl neuer Schlüssel kostet. Auch wenn das ein Fall für die Haftpflichtversicherung des bisherigen Mieters sein kann. Die Aussicht, den ganzen Schaden oder zumindest den Selbstbehalt bezahlen zu müssen, motiviert meistens, noch einmal richtig zu suchen.

 

Gastfreundschaft für Gebäudebrüter

«Vogelarten, die an Gebäuden brüten, sind auf unsere Toleranz angewiesen.»

Verschiedene Vogelarten brüten in Nischen und Spalten von Gebäuden oder bauen ihre Nester an die Hausfassade. Doch die Bedingungen für Vogel in unserer direkten Nachbarschaft werden schwieriger. Häufig wird ihnen der Zugang zu Nistplatzen verwehrt.

Auch aus bautechnischen Gründen wird ihr Lebensraum immer knapper: während moderne Gebäude oftmals keine geeigneten Platze für die Aufzucht der Jungtiere aufweisen, werden viele ältere Gebäude, die reich an Nischen oder Hohlraumen sind, abgerissen oder saniert. Das führt dazu, dass ständig Brutplatze zerstört werden. Spezialisierte Arten wie Mauersegler oder Mehlschwalbe sind davon besonders betroffen, da sie für die Aufzucht ihrer Jungen Jahr für Jahr an dieselben Orte zurückkehren.

Um Gemeinden und Bauherrschaften zu sensibilisieren, hat das Bundesamt für Umwelt (BAFU) auch gemeinsam mit der Schweizerischen Vogelwarte ein Merkblatt zum vogel- und fledermausfreundlichen Sanieren von Gebäuden veröffentlicht.

Wer Segler mit Nisthilfen fordern mochte, findet im überarbeiteten Praxisleitfaden ≪Nistplatze für Segler≫ innovative Lösungen. Bei Fragen zum richtigen Umgang mit Nestern an Gebäuden hilft die digitale Entscheidungshilfe, die die Schweizerische Vogelwarte zusammen mit der Jagd- und Fischereiverwalter- Konferenz (JFK) erarbeitet hat.

Diese Instrumente sind eine wichtige Grundlage, damit wir uns auch in Zukunft an den Flugkünstlern über unseren Städten erfreuen können.

 

 

Komfortlüftung gegen Feuchtigkeit?

«Meine Wohnung liegt im Souterrain und ist sehr feucht. Zurzeit lüfte ich dreimal täglich durch und schalte zweimal täglich für jeweils zwei Stunden einen elektrischen Luftentfeuchter ein. Die Luftfeuchtigkeit in meiner Wohnung liegt trotzdem zwischen 60 und 70 Prozent. Kann eine Komfortlüftung mein Problem beheben?»

Die Komfortlüftung hat zwar Vorteile, aber in Ihrem Fall kann sie die Ursache des Feuchtigkeitsproblems nicht beseitigen. Eine so hohe Luftfeuchtigkeit trotz Ihrer Lüftungsdisziplin lasst darauf schliessen, dass die Feuchtigkeit aus dem Boden kommt.

In alten Gebäuden ohne Feuchtigkeitssperre an den Grundmauern wird das im Erdreich vorhandene Wasser von den Wanden aufgesaugt, ähnlich einem Schwamm, der das Wasser von unten nach oben und von aussen nach innen aufsaugt.

Bei Hanggrundstucken können Grundwasserströme die Ursache sein. Sie verlaufen in der Regel parallel zur Oberflache. Wenn man eine Mauer oder ein Bauwerk in einen Hang baut, sammelt sich das Wasser in der dadurch entstehenden Kerbe und kann durch Fugen oder kleine Risse in den Wanden eindringen.

Eine bewährte Lösung ist das Anbringen einer Abdichtung und eine Drainage von aussen, sodass das Wasser, das sich auf der Hangseite ansammelt, an den Seiten des Bauwerks vorbeifliesst und durch Versickern oder über die Kanalisation abgeleitet wird.

Jeder Fall ist anders. Es ist ratsam, Fachleute für Hydrologie und ein spezialisiertes Unternehmen beizuziehen. Zögern Sie nicht, mehrere Angebote und Referenzen einzuholen.

Eine gute Zukunft für Ihr Haus

Kommt ein Wohnhaus auf den gewinnorientierten Markt, zittern die Mieter*innen, die darin leben. Die Fondation Casafair bietet seit kurzem eine Möglichkeit für Hausbesitzer*innen, ihr Haus in eine – auch ökologisch – nachhaltige Zukunft zu führen.

Suzanne Javet liegt die Zukunft des Mehrfamilienhauses in Bern, das einst ihren Grosseltern gehörte, sehr am Herzen. Durch Erbschaft wurde sie zur Besitzerin der oberen Stockwerke, seit langem wohnt sie in einer der Wohnungen (ihre ältere Schwester besitzt die untere Wohnung, lebt aber anderswo). In all den Jahren kümmerte sie sich um die Belange des Hauses, schaute, dass es in gutem Zustand bleibt. Als die Erneuerung der Heizung zum Thema wurde, merkte die pensionierte Heilpädagogin und Kunsttherapeutin, die keine eigenen Kinder hat: Es wird nun zu viel. Das war mit ein Grund, sich über einen Verkauf ihrer Stockwerke Gedanken zu machen. Vor allem aber war ihr wichtig, selber noch dafür sorgen zu können, dass das Haus mitsamt seinem wertvollen Garten «nicht zu einem Spekulationsobjekt wird», dass es nachhaltig in die Zukunft geführt wird. In der Wohnung, die sie vermietet, lebt eine Familie mit drei Kindern, «die wachsen hier auf, gehen hier zur Schule. Sie sollen sich keine Sorgen machen müssen», Suzanne Javet konnte beobachten, wie in der Nachbarschaft, in der einst viele Familien wohnten, ein Haus nach dem andern via Markt in die Hand vermögender Alleinbewohnender ging: «Familien konnten sich die Häuser offenbar nicht leisten. Sie sind komplett unterbelegt. Das beelendet mich. Ich wollte vermeiden, dass mit unserem Haus dasselbe passiert.»

Als Mitglied von Casafair las Suzanne Javet in diesem Magazin von der Gründung der «Fondation Casafair» und nahm Kontakt mit Daniel Gassmann auf, der die Stiftung mitinitiiert hat und seit ihrer Gründung 2023 präsidiert und leitet. Es waren Beobachtungen und Überlegungen in der Casafair- Sektion Mittelland, die zur Gründung geführt hatten, erzählt Gassmann: «Uns beschäftigte schon länger, dass die Bodenpreise ins Unermessliche steigen und die Mieten vor allem in den Zentren unerschwinglich werden. Auch Mitglieder ohne Nachkommen fragten sich: Wie führen wir unsere Liegenschaft in eine nachhaltige Zukunft?» Einigen sei die Gründung einer eigenen Stiftung empfohlen worden, «aber das ist kompliziert, es braucht einen Stiftungsrat und regelmässige Berichterstattung. So entstand die Idee, den Mitgliedern dieses Problem abzunehmen, indem man als Casafair eine eigene Stiftung gründet.»

Der Verband gab seine Zustimmung, die Sektion Mittellandsprach ein Stiftungskapital von 50 000 Franken und für den Aufbau während drei Jahren weitere je 15 000 Franken. Finanziell unterstützt wurde man zudem durch die Alternative Bank Schweiz (ABS).

Bald nach Gründung der Stiftung kamen Pro Natura und Public Eye auf Daniel Gassmann zu. Es passiert nicht selten, dass Eigentümer*innen ihre Liegenschaften via Legat an Organisationen überschreiben, deren Werten und Zielen sie sich verbunden fühlen. Aber was macht eine NGO mit Immobilien? Und falls sie verkauft: Wie stellt sie sicher, dass die Häuser weiterhin nachhaltig bewirtschaftet werden? Die Fondation Casafair bietet hier eine gute Lösung an, indem sie die Liegenschaften den NGO – zu einem ermässigten Preis – abkauft. Bisher ist die Fondation im Besitz von zwei Objekten: Eines ist der Hausteil von Suzanne Javet in Bern, das andere ein Mehrfamilienhaus mit sechs Wohnungen in Zollikofen ebenfalls Kanton Bern.

Dort wohnt Familie Herzig in einer 4,5-Zimmer-Wohnung, seit 25 Jahren. Am Telefon schwärmt Claudia Herzig vom Garten mit den alten Obstbäumen, den dichten Hecken mit einheimischen Hölzern, den vielen Nistkästen für Vögel, den Winter-Schutzhäuschen für Igel – und nicht minder von der Besitzerin, die das Haus der Fondation Casafair überschrieben hat, sogar als Schenkung. Das sei ein Glücksfall, sagt die Mieterin: «Die Besitzerin lebt in Basel und ist im fortgeschrittenen Pensionsalter. Sie hat sich sehr um das Haus, den Garten, die Vögel und Insekten gesorgt. Jetzt haben wir die Gewissheit, dass es mit dem Haus und dem Garten gut weiter geht. Und dass wir bleiben können. Das zu wissen ist eine grosse Erleichterung.» Sie hätten wegen der hohen Mieten sonst wohl aus Zollikofen wegziehen müssen, vermutet Claudia Herzig, und fügt noch an: «Das Nachbarhaus wurde abgerissen, da steht jetzt ein doppelt so grosses.»

Steuerrecht steht preisgünstigem Wohnraum im Weg

Obwohl das Haus in Zollikofen eine Schenkung war und die Fondation Casafair nicht gewinnorientiert ist, musste sie beim Handwechsel Geld in die Hand nehmen. Der Grund dafür ist, dass der Kanton Aargau, in dem sie angemeldet ist, ihr die Steuerbefreiung verweigerte. Hinzu kommt, dass Kantone wie Zürich mit ihren Steuergesetzen den Erhalt von bezahlbarem Wohnraum erschweren, da sie von Marktpreisen statt dem amtlichen Wert für die Steuerberechnung ausgehen – obwohl Bund und Kantone gemäss Verfassung sicher- stellen müssten, dass die Bürger*innen im Land eine «angemessene Wohnung zu tragbaren Bedingungen» finden.

Daniel Gassmann hofft, dass sich die Politik diesem Thema annimmt. Und für die Stiftung selber möchte der Mitgründer, der wie alle im Gremium seine Vorstandsarbeit ehrenamtlich leistet, noch erleben, dass sie eine Geschäftsstelle bekommt. Schliesslich will man im Erhalt von sozial und ökologisch nachhaltigem Wohnraum eine ernstzunehmende Akteurin werden. Das wünscht sich auch Suzanne Javet, die der Stiftung ihr Haus deutlich unter dem Marktwert verkauft hat. Sie fragt: «Können nicht auch grosse Zeitungen darüber berichten? Von dieser Möglichkeit müssen doch noch viel mehr Leute erfahren!»

Boden befreien: Weg mit dem Asphalt

Immer mehr Bodenfläche in der Schweiz ist versiegelt: Wasser fliesst ab, Pflanzen haben keinen Lebensraum und die Hitze entwicklung macht den Raum auch für Menschen unattraktiv. Der Kampf gegen die Versiegelung läuft auf verschiedenen Ebenen, aber es bleibt schwierig.

Es regnet. Nicht Landregen, sondern ein Starkregen, wie er in der Schweiz häufiger wird. An der Bushaltestelle bildet sich ein Teich, der durch den heranfahrenden Bus zur unerwünschten Dusche für die Wartenden wird, an der Quartierstrasse rauscht ein meterbreiter Bach abwärts, auf dem Pausenplatz der Schule wächst die Pfützenlandschaft und die Kinder proben ihre Weitsprungkünste. Die Abläufe gurgeln, das sogenannte Meteorwasser fliesst zu einem grossen Teil rekordschnell und ungenutzt durch die Kanalisation in den lokalen Fluss oder See und ist mitschuldig an Überflutungen und Bodenerosion.

So oder ähnlich kennen wir unsere Stadtquartiere, wenn es stark oder ausdauernd regnet. Wir haben uns daran gewöhnt. Schliesslich haben betonierte und asphaltierte Flächen grosse Vorteile: Sie sind belastbar, unterhaltsarm, putzbar, vielfältig zu nutzen, die Schuhe bleiben sauber und man kommt auch auf Rollen und Rädern gut voran.

 Hitze, Trockenheit, Wassermassen

Neben den Vorteilen haben die sogenannten versiegelten Flächen auch entscheidende Nachteile: Sie sind biologisch gesehen wertlos, mitverantwortlich für urbane Hitzeinseln und können kein Regenwasser aufnehmen. Diese drei Faktoren hängen zusammen: Wo nichts wächst, wird es heisser, wo es zu heiss ist, wächst nichts, wo Regenwasser nicht versickern kann, haben Pflanzen kein Wasser und der kühlende Effekt von Pflanzen, Schatten und Verdunstung aus dem Boden entfällt – es bleibt heiss.

Werden Flächen hingegen durchlässig gestaltet und generell nur dort befestigt, wo es wirklich nötig ist, hat das entscheidende Vorteile: Bäume haben mehr Wasser und mehr Wurzelraum und die Verdunstung von gespeichertem Wasser bringt Kühle. Insekten und andere Lebewesen finden Lebensräume, starke Regenfälle versickern oder werden zur Nutzung gesammelt statt Bäche zu bilden und Keller zu fluten, und die Menschen haben – je nach Gestaltung – eine attraktive, gesundheitsfördernde Umgebung.

Presslufthammer gegen Asphaltflächen

Wie können wir Regen dort versickern lassen, wo er fällt? Und wie gehen wir mit versiegelten Flächen im Kontext von heissen Sommern und Trockenheit um? Mit diesen Fragen befassen sich in der Schweiz verschiedene Forschungsteams und Firmen, aber auch Private. Während sich die Motivationen und Herangehensweisen unterscheiden, bleibt die Massnahme letztlich die gleiche: Flächen aufbrechen – entsiegeln, wie es im Fachjargon heisst – oder erst gar nicht verschliessen. Wo die Asphaltknackerinnen aus Zürich am Werk sind, geht es ans Eingemachte: Mit Presslufthammer, Pickel, Schaufel und Bagger werden Parkplätze vom Asphalt befreit, Vorplätze umgestaltet und Hinterhöfe in Gärten verwandelt. Die Gründerinnen Bettina Walch und Isabella Sedivy beraten, ziehen die Fäden zu geeigneten Gartenbaufirmen und zu den Finanzierungstöpfen der Behörden. Unterdessen konnten sie Zürich, Winterthur und Luzern als Partnerstädte gewinnen und wurden mehrfach für ihr Engagement ausgezeichnet. Neben dem Vorteil für die Natur und gegen Hitze und Überschwemmungen sehen sie auch einen Gewinn für die Menschen: Eine entsiegelte Fläche, ein naturnah gestalteter Spielplatz oder ein Garten seien auch einfach schöner und hätten als Aufenthaltsort mehr zu bieten als eine Teerfläche mit Bänkli und Schaukel.

Was auffällt: Die Beispielprojekte der Asphaltknackerinnen sind keine Grossprojekte: Manchmal geht es um ein paar Quadratmeter, manchmal weicht ein Parkplatz für fünf Autos. Keine Idee scheint zu klein, um angepackt zu werden.

Vollendete Tatsachen helfen

«Man muss realistisch sein: Bei grossen Akteuren müssen die Behörden klare Vorgaben machen, sonst haben wir keine Chance», erklärt Silvia Oppliger, Leiterin des Netzwerks Schwammstadt. Die Vision Schwammstadt fördert einen neuen, naturnahen Umgang mit Regenwasser. Der Regen soll dort versickern, wo er fällt und nicht mehr in der Kanalisation verschwinden. Die Stadt speichert Regenwasser wie ein Schwamm und gibt dieses bei Hitze wieder ab – entweder direkt oder über Pflanzen. Das verdunstende Wasser kühlt die Umgebung. Die Schwammfunktion entlastet zudem die Kanalisation, verhindert Überschwemmungen. Eine Siedlung mit Schwammfunktion leistet in der Regel auch etwas fürs Auge und für die Biodiversität, aber das steht hier nicht im Vordergrund.

«Unterdessen haben wir Überbauungsvorhaben, bei denen die Behörden auf Stufe Gestaltungsplan oder Bebauungsplan vorgeben, dass das Regenwasser vor Ort bewirtschaftet werden muss. Es ist also gar keine Regenwasserkanalisation mehr vorgesehen», erzählt Oppliger. Dieses fait accompli zeigt Wirkung: Die Akteur*innen müssen Lösungen finden. Mancherorts sind diese naturnah und führen zu wertvollen Ökozonen oder lauschigen Ecken, an anderer Stelle sind die Lösungen technisch. Oppliger sieht das pragmatisch: «Wir müssen immer schauen, wo wir sind und was an diesem Standort möglich ist.»

Tigermücken? Kein Problem.

Jede gute Idee muss Kritik aushalten, das ist bei der Entsiegelung nicht anders. Zwei Themen kommen aus der Biologie: Fördern Tümpel und Teiche die Tigermückenplage? Und: Sind offene Flächen nicht einfach ein neuer Standort für invasive Neophyten? Silvia Oppliger relativiert: «Tigermücken mögen keine naturnahen Flächen. Da sind die volle Giesskanne oder der Blumenuntertopf im Garten das grössere Problem.» Etwas anders sieht es bei den invasiven Neophyten wie dem Berufskraut oder der Goldrute aus. Diese sind tatsächlich schnell zur Stelle, wenn eine neue Brache entsteht. «Man muss vor allem am Anfang aufmerksam sein. Sobald sich andere Pflanzen etabliert haben, wird es einfacher», erklärt Oppliger. Wenn es um sickerfähig oder naturnah gestaltete Wege und Plätze geht, kommen weitere Kritikpunkte ins Spiel. Bei naturnahen Pausenplätzen steigt beispielsweise der Reinigungsaufwand für das Abwartsteam. Auch für Menschen, die auf einen Rollator oder einen Rollstuhl angewiesen sind, können Kieswege oder Mergelbeläge Nachteile bringen.

Finanzielle Fragen

Ein dauernder Spielverderber ist der Faktor Geld: Projekte dieser Art sollen Bauvorhaben verteuern und verkomplizieren, tönt es aus entsprechenden Kreisen. Doch so klar ist das nicht, die Datengrundlage ist mager. Das liegt daran, dass es kaum möglich ist, ein Projekt mit beiden Varianten komplett zu planen und die Kosten zu vergleichen. Der Preis einer Lösung mit vielen sickerfähigen, unversiegelten Flächen und einer lokalen Regenwasserbewirtschaftung hängt von zahllosen Rahmenbedingungen ab: Welcher Untergrund erwartet die Bauherr*innen, welche Leistungen müssen die Flächen erbringen, wieviel Platz steht zur Verfügung? All das hat einen Einfluss auf die Initialkosten. Im Unterhalt dürften die Unterschiede klein sein. Eine Wiese muss man vielleicht mähen, eine Asphaltfläche aber reinigen. Bei einem geteerten Parkplatz führen Frostrisse oder Pfützenbildung zu Kosten, bei Rasengittersteinen müssen die Neophyten in Schach gehalten werden. Silvia Oppliger resümiert: «Es ist vor allem Überzeugungarbeit. Man muss die richtigen Argumente für die richtigen Leute finden.»

In die falsche Richtung

«Dank der Siedlungsentwicklung nach innen hat sich das Siedlungswachstum zwar etwas verlangsamt, doch die Bodenversiegelung hat sich im letzten Jahrzehnt wieder beschleunigt », schreibt das Bundesamt für Umwelt BAFU zum Thema. Die Bodenstrategie Schweiz, die der Bund 2020 verabschiedet hat, verlangt, dass der Bodenverbrauch bis 2050 auf netto Null sinkt. Aktuell ist davon noch wenig zu spüren. Der übermächtige Gegentrend, die praktisch ungebremste Zersiedelung der Schweiz, ist in vollem Gange. Wer Luftbilder aus den Achtzigerjahren mit aktuellen vergleicht, schluckt schwer: Neben der von Architekturkritiker Benedikt Loderer schon 2012 angemahnten Hüslipest zeigen die Vergleiche auch den Verschleiss durch neue Industriequartiere und Verkehrsinfrastruktur. Zersiedelung geht einher mit Versiegelung. Gerade bei Industrieflächen wird pragmatisch, flächig und kostengünstig gebaut – Asphaltwüsten um flache Hallen, überall Strassen, Zufahrten, Vor- und Wendeplätze, Containerstellflächen und Parkplätze. Alles Flächen, die ohne andere Weisung oder bewusste Entscheidung in der Regel automatisch versiegelt werden. Während in den Städten um einzelne Quadratmeter Blumenwiese gekämpft und sorgfältig verdichtet wird, vergeudet die Schweiz jährlich quadratkilometerweise Kulturland im Umland. Silvia Oppliger bestätigt: «Bei Akteuren mit Interesse für Grünräume, naturnahe Gestaltung und Biodiversität stossen wir auf offene Türen. Wo vor allem aufs Finanzielle geschaut wird, müssen wir viel mehr Aufklärungsarbeit leisten.» Es gibt noch viel zu tun.

Wohnungsabgabe – der Termin in der Wohnung

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Wasserenthärter – wirklich nötig?

Neue Speicher für Energie

Dunkler Himmel über dem Eigenheim

Der Nachthimmel wird immer heller, im Mittel um 9,6 Prozent pro Jahr. Das ist unerwartet hoch und nicht nur ein Problem für Sterngucker*innen: Nachtaktive Tiere, vor allem Insekten, fühlen sich von den Lichtquellen gestört. Auch Pflanzen sind auf natürliche Lichtzyklen angewiesen.

Während Reklame- und Schaufensterbeleuchtung zunehmend reglementiert wird, sind private Hauseigentümer*innen beim Einsatz von elektrischen Lichtquellen freier. Hier ist Eigenverantwortung gefragt. DarkSky Switzerland, ein Verein mit dem Credo «So viel Licht wie nötig, so wenig wie möglich» gibt Empfehlungen speziell für Hausbesitzer*innen heraus.

Fünf Regeln für den Schutz der Nacht vor Lichtverschmutzung. Empfehlungen speziell für Hausbesitzer*innen.

1 – Dient die Beleuchtung einem eindeutigen und notwendigen Zweck?

Licht dient der sicheren Orientierung und hilft bestimmte Tätigkeiten auszuführen. Beispielsweise bei der Treppe oder im Hauseingang.

2 – Fällt das Licht nur dorthin, wo es benötigt wird?

Richten Sie das Licht nach unten und montieren Sie die Abschirmungen so, dass das Licht nicht über die Nutzfläche hinaus leuchtet. Auf Augenhöhe sollte die Lichtquelle horizontal zur Abschirmung oder erhöht innerhalb der Abschirmung bleiben.

3 – Ist die Lichtleistung für den beabsichtigten Zweck angemessen?

Nutzen Sie die tiefste Lichtleistung, die für die beabsichtigte Tätigkeit ausreichend ist. Die Lichtleistung meint in der Fachsprache den Lichtstrom, gemessen in Lumen. Also prüfen Sie die Lichtquellen und nutzen Sie die tiefsten Lumenwerte, die vertretbar sind. Eine 60-Watt-Glühbirne von früher entspricht etwa 710 bis 800 Lumen (lm). Seit 2023 kann bereits eine Vier-Watt-LED gleich viel Licht erzeugen. Übermässiges Licht kann zur Blendung beitragen, was es schwieriger macht, Dinge klar zu erkennen. Wenn Sie die Lichtleistung um Ihr Haus für den angestrebten Zweck als zu hell empfinden, prüfen Sie den Wechsel auf eine Lichtquelle oder Leuchte mit niedrigerem Lumen-Wert.

4 – Ist das Licht nach Bedarf steuerbar?

Jede Aussenleuchte sollte mit einem Lichtschalter, einer Zeitschaltuhr, und gegebenenfalls einem Bewegungssensor verbunden sein, sodass die Leuchten nur in Betrieb sind, wenn sie genutzt werden. Aussenleuchten, die nicht leicht mit einem Lichtschalter bedient werden können, sollten mit einem Zeitschalter oder gut eingestellten Bewegungsmelder kombiniert werden. Bewegungsmelder sollten auf Zeiten von fünf Minuten oder weniger gestellt werden. Von Dämmerungsschaltungen wird abgeraten, weil sie die ganze Nacht Licht abgeben, auch wenn es niemand braucht.

5 – Hat die Lichtquelle eine warme Lichtfarbe?

Die meisten heutzutage produzierten Lichtquellen haben eine Kelvin- Angabe aufgedruckt. Niedrige Kelvin- Werte (3000 Kelvin oder weniger) werden als warm bezeichnet und erzeugen im allgemeinen weniger schädliches blaues Licht als hohe Kelvin-Werte. Für Hausbeleuchtungen gibt es gute Produkte mit 2700 Kelvin oder weniger. Seit 2021 empfiehlt DarkSky International, im Aussenraum 2200 Kelvin oder weniger zu verwenden.

Lesetipp: Buch «Mein Haus, mein Licht, unsere Umwelt»

aus dem Haupt-Verlag. ISBN: 978-3-258-08311-7.

Wohnungsabgabe – die Vorbereitungen

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Wohnraum: hindernisfrei / anpassbar

Tod der Mieter*in – Rechte und Pflichten?

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Untermieter*innen sollen in den Bergen für warme Betten sorgen

Wissenswertes zum Schuldbrief: Die zehn häufigsten Fragen erklärt

Wissenswertes zum Schuldbrief: Die zehn häufigsten Fragen erklärt

Wohneigentümer*innen müssen für ihre Hypothekarschulden einen Schuldbrief errichten. Das ist in Papierform oder als digitaler Eintrag im Grundbuch möglich. Letztere Variante ist häufig günstiger und in der Handhabung einfacher. Zehn Antworten auf wichtige Fragen rund um Schuldbriefe.

Frage 1: Was ist ein Schuldbrief und wie wird er errichtet?
Ein Schuldbrief sichert ein Darlehen und gibt dem Gläubiger das Recht, bei Zahlungsverzug des Schuldners auf das Grundstück beziehungsweise die Immobilie zurückzugreifen. Die Errichtung bedarf der notariellen Beurkundung und der Eintragung in das Grundbuch. Das zuständige Grundbuchamt finden Sie unter: www.cadastre.ch/de/grundbuch-schweiz mithilfe der Immobilien-Adresse oder Parzellennummer.

 

Der Autor

Bernhard Bircher-Suits
FundCom AG

Aus «casanostra» 179

Kann in einem Mietvertrag die Haltung von Haustieren verboten werden?

Kann in einem Mietvertrag die Haltung von Haustieren verboten werden?

Das Bundesgericht hat diese Frage in Urteilen von Ende der 1990er- und Anfang der 2000er-Jahre mit Ja beantwortet.

Einige Autor*innen sind jedoch der Ansicht, dass ein solches Verbot durch die vermietende Partei ohne die Angabe wichtiger Gründe unverhältnismässig ist für die mietende Partei und im Widerspruch zu Art. 256 Abs. 2 OR steht, in dem die Vorschriften gegen die übermässige Nutzung der Wohnung durch die Mieterschaft festgehalten sind.

 

Der Autor

Romain De Simoni
Anwalt, Fachberater HabitatDurable, r & associés

Aus «casanostra» 179

Vogelkollisionen mit Glas

Vogelkollisionen mit Glas

«Ich sehe immer mehr Häuser mit grossen Glasfronten und verglasten Balkongeländern. Ist das ein Problem für Vögel?»

In der Schweiz sterben jährlich Millionen von Vögeln infolge von Kollisionen mit Glas. Dies passiert oft unbemerkt, weil Raubtiere wie Fuchs oder Katze tote Vögel schnell finden oder ein verletzter Vogel erst später an den Folgen des Aufpralls stirbt.

Vögel nehmen ihre Umwelt anders wahr und sind sich gewohnt, durch kleine Schlupflöcher oder scharf an der Kante des Hauses vorbeizufliegen. Zudem erkennen sie Glas nicht. So werden Glasscheiben zur grossen Vogelfalle.

Befindet sich hinter einer Scheibe ein attraktiver Lebensraum, fliegen sie mit voller Wucht in die für sie unsichtbare Wand davor. Oder Bäume und der Himmel spiegeln sich im Glas und täuschen einen Lebensraum vor, zu dem der Vogel fliegen will. Problematisch sind dabei vor allem gläserne Lärm- und Windschutzscheiben, Wintergärten, Glasfassaden, Glasgeländer, verglaste Gänge und Abschrankungen.

Vogelfreundliches Bauen ist möglich, indem

  • andere Materialien verwendet werden (z.B. Balkongeländer aus Metall oder mattem Glas) oder
  • das Glas mit hochwirksamer Markierung ausgestattet wird (keine schwarzen Vogelsilhouetten, sondern von aussen montierte und geprüfte Markierungen) oder
  • die Glasfassade mit Stahlnetzen, Schnüren oder Lamellen von Aussen abgeschirmt wird. Reflexionsarmes Glas und UV-Folien sind keine hochwirksame Lösung gegen Vogelschlag.

Die Autorin

Diana Marti
BirdLife Schweiz

Aus «casanostra» 179

Nicht kostendeckende Miete

Nicht kostendeckende Miete

«Rundherum hören wir von zu hohen Mieten und übersetzten Erträgen. Existieren in der Praxis auch Mietverhältnisse, bei denen der Mietertrag nicht kostendeckend gestaltet werden kann?»

Bevor ein Mietverhältnis ausgeschrieben wird, muss die kostendeckende Miete berechnet werden.

Die Autorin

Simone de Redelijkheid-Pfister

Aus «casanostra» 179

Was darf ich mit dem Depot verrechnen?

Was darf ich mit dem Depot verrechnen?

«Welche Ansprüche darf ich beim Auszug verrechnen, wenn eine Kautionsversicherung abgeschlossen wurde?»

Falls die Mieterschaft der Meinung ist, dass die Forderung unrechtmässig oder überhöht ist, kann sie den Schadensersatzanspruch anfechten. Im Streitfall ist es sinnvoll, sich mit der Mieterschaft oder, im Fall, dass eine Kautionsversicherung abgeschlossen wurde, mit der Versicherung auf eine faire Lösung zu einigen. Denn: Problematische Rückforderungen haben eine eingeschränkte Versicherungsdeckung und verzögern die Auszahlung. Es ist ratsam, die Versicherungsbedingungen bei Mietkautionsversicherungen zu lesen.

 

Die Autorin

Isabelle Gautschi
Casafair-Fachberaterin, Immobilienbewirtschafterin
Treuhandbüro TIS

Aus «casanostra» 179

Verkaufen mit Wohnrecht

Verkaufen mit Wohnrecht

Beim Verkauf des selbstbewohnten Eigentums kann ein lebenslanges Wohnrecht vereinbart werden. Der Verkaufspreis wird dadurch reduziert.

Viele Eigenheimbesitzer*innen kennen das Problem: Sobald das Pensionsalter erreicht ist, wird es schwierig, eine Hypothek abzuschliessen. Der Grund ist, dass die Tragbarkeit des Eigenheims plötzlich nicht mehr gewährleistet ist. Somit besitzen viele ältere Menschen eine wertvolle Immobilie, sind aber finanziell eingeschränkt, weil ein grosser Teil ihres Vermögens in dieser Immobilie gebunden ist. Das führt häufig dazu, dass sie ihre Liegenschaft verkaufen müssen und aus ihrem Zuhause ausziehen, obwohl sie es gerne behalten würden. Ein Verkaufsmodell aus Frankreich könnte hier eine Lösung bieten: «Viager». Dabei handelt es sich um einen Profitverzicht beim Verkauf.

 

Die Autorin

Nadia Wyss
Bewertungsexpertin SEK/SVIT
Wyss Liegenschaften GmbH

Aus «casanostra» 179

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