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Mietrecht und Steuerrecht

Posi­ti­ons­pa­pier zum Reform­be­darf im Miet- und Steuerrecht

Vom Zen­tral­vor­stand ver­ab­schie­det am 23.11.2021

Grund­sätz­li­che Überlegungen

Recht haben und Recht bekommen

Gesetze zum Miet­recht set­zen die Regeln, die für die Mieter*innen und die Vermieter*innen in ihrem Ver­trags­ver­hält­nis den Rah­men vor­ge­ben. Je umfas­sen­der und ein­deu­ti­ger die Bestim­mun­gen for­mu­liert sind, desto weni­ger juris­ti­sche Aus­ein­an­der­set­zun­gen sind bei unter­schied­li­chen Mei­nun­gen zwi­schen Miet­par­tei und Ver­mie­ter­schaft not­wen­dig und desto weni­ger Inter­pre­ta­ti­ons­spiel­raum hat die Rich­te­rin oder der Rich­ter. So legt z.B. das Gericht fest, was eine zuläs­sige Ren­dite ist, wobei das Bun­des­ge­richt diese Berech­nungs­vor­gabe auch schon wie­der geän­dert hat.

Auf der ande­ren Seite engen zu prä­zise Bestim­mun­gen den Spiel­raum für indi­vi­du­elle Ver­ein­ba­run­gen ein; eine Abspra­che in gegen­sei­ti­gem Inter­esse wäre allen­falls von Geset­zes wegen nicht zuläs­sig. Im Streit­fall ist die Ver­mie­ter­schaft bei einer Kün­di­gung viel­leicht im Recht. Trotz­dem fürch­tet sie den dro­hen­den Gang vor die Schlich­tungs­stelle, die sicher eine Frist­er­stre­ckung vor­schlägt. Ande­rer­seits weh­ren sich viele Mieter*innen nicht gegen eine unge­recht­fer­tigte Miet­zins­er­hö­hung, weil sie eine spä­tere Rache­kün­di­gung befürch­ten. Casafair unter­stützt da eine Moder­ni­sie­rung des Miet­rechts, wo ein­deu­tige Rege­lun­gen sowohl der Ver­mie­ter­schaft wie auch der Mie­ter­schaft unmiss­ver­ständ­li­che Rechte zubil­li­gen, die darum von bei­den Sei­ten akzep­tiert wer­den (müs­sen).

Woh­nungs­not und Mietzinsspirale

Unbe­strit­ten sind viele Miet­zin­sen in den letz­ten Jah­ren trotz sin­ken­der Hypo­the­kar­zin­sen und nied­ri­ger Teue­rung wei­ter gestie­gen. In vie­len urba­nen Gebie­ten über­steigt die Nach­frage das Ange­bot, was man­gels grif­fi­ger Regu­lie­run­gen gegen unge­recht­fer­tigte Miet­zins­er­hö­hun­gen für viele Woh­nungs­su­chende zu unbe­zahl­ba­rem Wohn­raum führt. Das ist auch volks­wirt­schaft­lich eine unge­sunde Ent­wick­lung. Zum einen wird die Kauf­kraft gesenkt, was die Wirt­schaft schwächt. Zum andern gera­ten Men­schen in finan­zi­elle Not­la­gen, die allen­falls durch die öffent­li­che Hand unter­stützt wer­den müs­sen – Unter­stüt­zungs­gel­der, die direkt den Vermieter*innen zufliessen.

Ins­be­son­dere die Bestim­mung, Mie­ten der Quar­tier- und Orts­üb­lich­keit anpas­sen zu dür­fen, droht eine Miet­zins­spi­rale in Gang zu set­zen. Diese Bestim­mung ist des­halb grund­sätz­lich abzu­schaf­fen. Wie nach lang­jäh­ri­gen Miet­ver­hält­nis­sen und gros­sem Sanie­rungs­be­darf eine kos­ten­de­ckende Miete, die anfal­lende Kos­ten und Rück­stel­lun­gen berück­sich­tigt, berech­net wird, ist mit neu zu erar­bei­ten­den Model­len zu defi­nie­ren. Ob dies mit sta­tis­tisch berech­ne­ten Ver­gleichs­mie­ten oder mit Lage­klas­sen erreicht wer­den kann, müsste unter­sucht wer­den und gege­be­nen­falls mit wei­te­ren Regu­lie­run­gen ergänzt werden.

Wenn die Immo­bi­li­en­preise, und damit die Mie­ten, viel schnel­ler stei­gen als Löhne, Ren­ten und Spar­zin­sen, führt das in städ­ti­schen Gebie­ten zu sozia­ler Ent­mi­schung und ruft nach regu­lie­ren­den Mass­nah­men, z.B. bei den Bestim­mun­gen zur Mietzinsgestaltung.

Der schwie­rige Weg von Mietrechtsrevisionen

In den letz­ten Jah­ren sind wie­der­holt Revi­si­ons­vor­ha­ben an Refe­ren­den geschei­tert, immer weil zu viele Bestim­mun­gen auf ein­mal hät­ten geän­dert wer­den sol­len. Weder wur­den Mie­ter­rechte gestärkt noch konn­ten Vermieter*innen von regu­la­to­ri­schen Erleich­te­run­gen profitieren.

Reform­be­darf

Ange­mes­sene / zuläs­sige Ren­dite und/oder Kostenmiete

Einer­seits hat die Ver­mie­ter­schaft Anrecht auf eine Ver­zin­sung ihres Eigen­ka­pi­tals, auf der ande­ren Seite wer­den in Regio­nen mit Woh­nungs­knapp­heit unge­bühr­lich hohe Ren­di­ten über die Mie­ten erzielt. Heute legt das Gericht fest, was (eigent­lich) zuläs­sig wäre. Wird die zuläs­sige Ren­dite über­schrit­ten, muss die Miet­par­tei das wie­der über das Gericht anfech­ten las­sen und die Berech­nung der Ver­mie­ter­schaft als unrecht­mäs­sig beur­tei­len las­sen. Hier braucht es Regeln zur Miet­zins­ge­stal­tung, die dif­fe­ren­zier­bare Kos­ten­mie­ten als Basis neh­men. Bei Alt­bau­ten soll­ten Rück­stel­lun­gen für Erneue­run­gen ein­ge­rech­net wer­den kön­nen. Zudem müs­sen bei über­ris­se­nen, spe­ku­la­ti­ven Kauf­prei­sen die Eigen­ka­pi­tal­ver­zin­sung stär­ker begrenzt sein. Bei spe­ku­la­ti­ven Kauf­prei­sen und bei Alt­bau­ten mit bau­li­chen Defi­zi­ten soll die Miet­par­tei die ange­mes­sene Ren­dite anzwei­feln kön­nen. Ein Moni­to­ring der Miet­zins­ent­wick­lung, die dank einer gesetz­li­chen Offen­le­gung der Daten durch die Eigen­tü­mer­schaft ermög­licht wird, ermäch­tigt sowohl die Mie­ten­den wie die Ver­mie­ten­den die Ein­hal­tung der gesetz­lich zuläs­si­gen Ren­di­ten zu errechnen.

Miet­zins­an­pas­sung bei Mieter*innenwechsel

Das Bun­des­ge­richt hat im Früh­ling 2021 ein weg­wei­sen­des Urteil gefällt. Dem­nach muss nach einem Mieter*innenwechsel mit einem Miet­zins­auf­schlag bis 10% die Miet­par­tei bele­gen, wieso die Erhö­hung unge­recht­fer­tigt erfolge. Das kann bei Alt­bau­ten und nach lang­jäh­ri­gen Miet­ver­hält­nis­sen gerecht­fer­tigt oder gar not­wen­dig sein. Der Gesetz­ge­ber sollte jedoch mit Prä­zi­sie­run­gen für Ver­mie­ter- und Mie­ter­schaft Klar­heit schaf­fen, so dass ein Gang vor Gericht nicht not­wen­dig wird. Die Bestim­mung des Miet­zin­ses auf Grund der Anpas­sung an die Quar­tier- und Orts­üb­lich­keit ist zu strei­chen (vgl. Aus­füh­run­gen in 2. 2.Absatz)

Kün­di­gungs­schutz / Leerkündigungen

Immer wie­der wer­den ganze Lie­gen­schaf­ten wegen «umfas­sen­der Sanie­rung» leer gekün­digt. Für lang­jäh­rige Mieter*innen ist es oft schwie­rig, eine andere zahl­bare Woh­nung zu fin­den. Der Ver­mie­ter­schaft winkt hin­ge­gen bei einer Neu­ver­mie­tung ein grös­se­rer Spiel­raum bei der Fest­set­zung des neuen Miet­zin­ses. Wer ent­schei­det, ob eine etap­pen­weise Sanie­rung lang­jäh­ri­gen Mieter*innen den Wohn­raum sichern kann oder ob eine Leer­kün­di­gung unum­gäng­lich ist? Wie kann güns­ti­ger Wohn­raum vor rei­nem Ren­di­te­den­ken geschützt wer­den? Mit dem Gesuch zur Bau­be­wil­li­gung sollte des­halb von der Bau­herr­schaft belegt wer­den, wieso eine Leer­kün­di­gung not­wen­dig ist. Aus Sicher­heits­grün­den kann eine sol­che durch­aus ange­zeigt sein. Bei der Miet­zins­ge­stal­tung nach Leer­kün­di­gun­gen und Sanie­run­gen sollte aber die Ange­mes­sen­heit der Ren­dite ein­fa­cher über­prüft wer­den kön­nen. Diese Ren­dite muss durch den Miet-Mehr­wert abzüg­lich all­fäl­li­ger öffent­li­cher För­der­bei­träge begrenzt wer­den. Auf der ande­ren Seite darf eine que­ru­la­to­ri­sche Miet­par­tei, die die Haus­ge­mein­schaft belas­tet und zu Las­ten der Ver­mie­ter­schaft Scha­den ver­ur­sacht, nicht auf gross­zü­gige Frist­er­stre­ckung durch das Gericht zäh­len dürfen.

Eigen­miet­wert

Casafair spricht sich für die Abschaf­fung des Eigen­miet­werts aus – dann, und nur dann, wenn sie voll­stän­dig und ohne wei­tere Steu­er­ab­züge umge­setzt wird. Dies, obwohl der Eigen­miet­wert als fik­ti­ves Ein­kom­men steu­er­tech­nisch einer kor­rek­ten Logik als Anla­ge­ren­dite folgt, weil die Umset­zung in den Kan­to­nen kaum die gesetz­li­chen Vor­ga­ben erfüllt und weil ins­be­son­dere bei älte­ren Wohneigentümer*innen ohne Hypo­the­kar­be­las­tung zu einer höhe­ren Steu­er­be­las­tung führt. Die Steu­er­ab­züge für ener­ge­ti­sche Sanie­run­gen sind durch För­der­bei­träge zu erset­zen. Von steu­er­li­chen Abzü­gen pro­fi­tie­ren die hohen Ein­kom­men viel stär­ker und bei einer Ver­mie­tung kann die Mie­ter­schaft nur bei För­der­bei­trä­gen die ent­las­tende Berück­sich­ti­gung bei der Miet­zins­er­hö­hung ein­for­dern. Dies ist bei den Revi­sio­nen der Ener­gie- und Steu­er­ge­setze auf­ein­an­der abzu­stim­men. Eine gerechte Lösung beim selbst­be­wohn­ten Eigen­tum gilt es für den Abzug von Unter­halts­ar­bei­ten zu fin­den, soll der Erhalt der Bau­sub­stanz unter­stützt wer­den. Casafair wird sich des­halb vehe­ment gegen die Abschaf­fung des Eigen­miet­wer­tes ein­set­zen, wenn mit Abzü­gen ein­sei­tig die steu­er­lich bereits begüns­tig­ten Eigentümer*innen wei­tere Ent­las­tun­gen erhal­ten sol­len. Dadurch ent­ste­hende Steu­er­aus­fälle müss­ten letzt­lich durch die All­ge­mein­heit mit höhe­ren Steu­ern ersetzt werden.

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Bildquelle

  • Miet­häu­ser: Andreas Käsermann

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