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Im Sep­tem­ber 2018 haben wir in casanostra 147 | 2018 einige Fra­gen zur Mehr­wert­ab­gabe beant­wor­tet. Nach­dem die Umset­zungs­frist für die bun­des­recht­li­chen Min­dest­vor­ga­ben nun abge­lau­fen ist und viele Kan­to­nen erste Pra­xis­er­fah­run­gen gesam­melt haben, lohnt sich ein Update.

Mit der am 1. Mai 2014 in Kraft getre­te­nen Änderung des Raum­pla­nungs­ge­set­zes präzisierte der Bund die Vor­ga­ben zum Aus­gleich pla­nungs­be­ding­ter Vor­teile, genannt Mehr­wert­ab­gabe, und führte Min­dest­vor­schrif­ten ein. Den Kan­tone wurde eine Übergangsfrist von fünf Jah­ren (bis am 30. April 2019) zur Umset­zung die­ser Vor­ga­ben eingeräumt. Am 1. Januar 2021 sind nun auch im letz­ten Kan­ton die umset­zen­den Bestim­mun­gen in Kraft getre­ten, nämlich in Zürich. In ande­ren Kan­to­nen wur­den die kan­to­na­len und je nach­dem auch die kom­mu­na­len Bestim­mun­gen bereits ein ers­tes Mal revi­diert; teil­weise frei­wil­lig, teil­weise auf­grund höchstrichterlicher Ent­scheide, wel­che zuvor ein­zelne Bestim­mun­gen als bun­des­rechts­wid­rig qua­li­fi­ziert hatten.

Die heute gel­ten­den Bestim­mun­gen der Kan­tone wei­sen Ähnlichkeiten auf, unter­schei­den sich aber auch in wesent­li­chen Punk­ten. Für Grundeigentümer äusserst wich­tige Unter­schiede betref­fen zum Bei­spiel die Höhe der Abgabe (20 bis 50 Pro­zent des pla­nungs­be­ding­ten Mehr­werts) sowie die Abgabetatbestände (nur Ein­zo­nun­gen oder auch Auf-/ Umzo­nun­gen). Gewisse Her­aus­for­de­run­gen für die Pra­xis stel­len sich zudem kantonsübergreifend.

Fälligkeit der Mehr­wert­ab­gabe nach Um­/Aufzonung

In der Pra­xis zeigt sich, dass bei Mehr­wert­ab­ga­ben infolge Um- und Auf­zo­nun­gen die bun­des­recht­lich vor­ge­se­hene Fälligkeit bei Veräusserung des Grundstücks nicht sach­ge­recht ist. Gerade bei überbauten Grundstücken will die Käuferin oder der Käufer das Grundstück häufig im aktu­el­len Zustand erwer­ben und hat kein Inter­esse an einer theo­re­tisch bes­se­ren Nutzungsmöglichkeit. Ent­spre­chend ist die Käuferschaft auch nicht bereit, dafür einen höheren Preis zu bezah­len. Hinzu kommt, dass der offene Ver­kaufs­zeit­punkt zu gros­sen Schwie­rig­kei­ten bei der Schätzung führt. Ent­spre­chend kommt es häufig zu Ein­spra­chen gegen sol­che Um- oder Auf­zo­nun­gen. Ein­zelne Kan­tone oder Gemein­den (je nach kan­to­na­len Bestim­mun­gen) sehen des­halb vor, dass infolge Auf- und Umzo­nung anfal­lende Mehr­wert­ab­ga­ben nur bei Überbauung, nicht aber bei Veräusserung des Grundstücks fällig werden.

Baurechtsverhältnisse und Stockwerkeigentum

Sobald meh­rere Per­so­nen als Mehr- wert­ab­ga­be­pflich­tige in Betracht kom­men, stellt sich die Frage, wer die Mehr­wert­ab­gabe bezah­len muss. Dies ist bei­spiels­weise in Baurechtsverhältnissen (Baurechtsnehmer*in und/oder Grundeigentümer*in) sowie beim Stock­werk­ei­gen­tum (ein­zelne Eigentümer*innen und/oder Stockwerkeigentümergemeinschaft) der Fall. Bis jetzt zeich­net sich keine allgemeingültige, pra­xis­taug­li­che Lösung für diese Frage ab. Es ist auf das anwend­bare kan­to­nale Recht zurückzugreifen. Die­ses äussert sich teil­weise expli­zit dazu, teil­weise ist durch Aus­le­gung zu ermit­teln, wer abga­be­pflich­tig ist.

Faire Besteue­rung von Mehr­wer­ten: Die Posi­tion von Casafair

Casafair befürwortet, dass die durch Zonenänderungen und Inves­ti­tio­nen der öffentlichen Hand bei Grundeigentümerschaften ent­stan­de­nen Mehr­werte in einem fai­ren Masse abgeschöpft wer­den. Diese Abga­ben müssen von den Gemein­den und Kan­to­nen zweckmässig in die ent­spre­chen­den Berei­che reinves­tiert werden.

Für Grundeigentümerschaften ent­ste­hen bei Ein‑, Um- oder Auf­zo­nun­gen pla­nungs­be­dingt oft­mals erheb­li­che Vor­teile. Auf­grund des revi­dier­ten Raum­pla­nungs­ge­set­zes RPG sind die Kan­tone seit 2014 ver­pflich­tet, sol­che Pla­nungs­vor­teile «ange­mes­sen» aus­zu­glei­chen. Dabei han­delt es sich um einen Aus­gleich für die­je­ni­gen Mehr­werte, wel­che für die betrof­fe­nen Grundeigentümerschaften ohne eige­nes Zutun und ohne eigene Leis­tun­gen anfal­len respek­tive durch Steu­ern finan­ziert wer­den. Die Mehr­wert­ab­gabe fällt ins­be­son­dere dort an, wo Sied­lungs­ge­biet aus­ge­dehnt oder ver­dich­tet wird.

Dage­gen sind Rückzonungen von Bau­land in die Land­wirt­schafts­zone in der Regel mit gros­sen Wert­ver­lus­ten ver­bun­den. Unter Umständen sind die Gemein­den entschädigungspflichtig. Damit sol­che Rückzonungen nicht aus der all­ge­mei­nen Haus­halts­kasse finan­ziert wer­den müssen, sieht das RPG einen finan­zi­el­len Aus­gleich zwi­schen den Gewinner*innen von raum­pla­ne­ri­schen Mass­nah­men und den Verlierer*innen vor. Der Mehr­wert­aus­gleich ist somit ein Gerech­tig­keits­an­lie­gen, er kor­ri­giert die mit der Raum­pla­nung ver­bun­dene unglei­che Ver­tei­lung von Nutzungschancen.

Casafair sieht es als unab­ding­bar an, dass die Erträge aus den Mehr­wert­ab­ga­ben inner­halb des Kan­tons zweckmässig reinves­tiert wer­den, um damit einen Mehr­wert für alle zu schaf­fen. Die Bevölkerung pro­fi­tiert von einer gestei­ger­ten Umgebungsqualität. Die Bau­herr­schaf­ten erhal­ten etwas zurück, was ihre Inves­ti­tion noch attrak­ti­ver macht: gute Ange­bote wie Schu­len, Grünräume und Erschlies­sun­gen. Und die öffentliche Hand bekommt aus­rei­chende Mit­tel, um die benötigten Infra­struk­tu­ren bereit­zu­stel­len, erwünschte Rückzonungen umzu set­zen und so die Ver­dich­tung bes­ser zu bewältigen. Alles in allem beur­teilt Casafair den Mehr­wert­aus­gleich als erwünschte Win- win-win-Situation.

Text: Arbeits­gruppe Politik

Die Autor*innen

Corina Berger

Corina Ber­ger
MLaw, Rechts­an­wäl­tin, Häu­ser­mann + Part­ner, Bern

Oliver Reinhardt

Oli­ver Rein­hardt
lic. iur., Notar, Häu­ser­mann + Part­ner, Bern

Aus «casanostra» 159



Bildquelle

  • Corina Ber­ger: zvg/mad
  • Oli­ver Reinhardt: zvg/mad
  • Aerial view of a vil­lage and a large green meadow: Andreas-Nesslinger_iStock

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