Mehr­wert­ab­gabe: erste Praxiserfahrungen

Im Sep­tem­ber 2018 haben wir in casanostra Nr. 147 einige Fra­gen zur Mehr­wert­ab­gabe beant­wor­tet. Nach­dem die Umset­zungs­frist für die bun­des­recht­li­chen Min­dest­vor­ga­ben nun abge­lau­fen ist und viele Kan­to­nen erste Pra­xis­er­fah­run­gen gesam­melt haben, lohnt sich ein Update.

Mit der am 1. Mai 2014 in Kraft getre­te­nen Änderung des Raum­pla­nungs­ge­set­zes präzisierte der Bund die Vor­ga­ben zum Aus­gleich pla­nungs­be­ding­ter Vor­teile, genannt Mehr­wert­ab­gabe, und führte Min­dest­vor­schrif­ten ein. Den Kan­tone wurde eine Übergangsfrist von fünf Jah­ren (bis am 30. April 2019) zur Umset­zung die­ser Vor­ga­ben eingeräumt. Am 1. Januar 2021 sind nun auch im letz­ten Kan­ton die umset­zen­den Bestim­mun­gen in Kraft getre­ten, nämlich in Zürich. In ande­ren Kan­to­nen wur­den die kan­to­na­len und je nach­dem auch die kom­mu­na­len Bestim­mun­gen bereits ein ers­tes Mal revi­diert; teil­weise frei­wil­lig, teil­weise auf­grund höchstrichterlicher Ent­scheide, wel­che zuvor ein­zelne Bestim­mun­gen als bun­des­rechts­wid­rig qua­li­fi­ziert hatten.

Die heute gel­ten­den Bestim­mun­gen der Kan­tone wei­sen Ähnlichkeiten auf, unter­schei­den sich aber auch in wesent­li­chen Punk­ten. Für Grundeigentümer äusserst wich­tige Unter­schiede betref­fen zum Bei­spiel die Höhe der Abgabe (20 bis 50 Pro­zent des pla­nungs­be­ding­ten Mehr­werts) sowie die Abgabetatbestände (nur Ein­zo­nun­gen oder auch Auf-/ Umzo­nun­gen). Gewisse Her­aus­for­de­run­gen für die Pra­xis stel­len sich zudem kantonsübergreifend.

Fälligkeit der Mehr­wert­ab­gabe nach Um­/Aufzonung

In der Pra­xis zeigt sich, dass bei Mehr­wert­ab­ga­ben infolge Um- und Auf­zo­nun­gen die bun­des­recht­lich vor­ge­se­hene Fälligkeit bei Veräusserung des Grundstücks nicht sach­ge­recht ist. Gerade bei überbauten Grundstücken will die Käuferin oder der Käufer das Grundstück häufig im aktu­el­len Zustand erwer­ben und hat kein Inter­esse an einer theo­re­tisch bes­se­ren Nutzungsmöglichkeit. Ent­spre­chend ist die Käuferschaft auch nicht bereit, dafür einen höheren Preis zu bezah­len. Hinzu kommt, dass der offene Ver­kaufs­zeit­punkt zu gros­sen Schwie­rig­kei­ten bei der Schätzung führt. Ent­spre­chend kommt es häufig zu Ein­spra­chen gegen sol­che Um- oder Auf­zo­nun­gen. Ein­zelne Kan­tone oder Gemein­den (je nach kan­to­na­len Bestim­mun­gen) sehen des­halb vor, dass infolge Auf- und Umzo­nung anfal­lende Mehr­wert­ab­ga­ben nur bei Überbauung, nicht aber bei Veräusserung des Grundstücks fällig werden.

Baurechtsverhältnisse und Stockwerkeigentum

Sobald meh­rere Per­so­nen als Mehr- wert­ab­ga­be­pflich­tige in Betracht kom­men, stellt sich die Frage, wer die Mehr­wert­ab­gabe bezah­len muss. Dies ist bei­spiels­weise in Baurechtsverhältnissen (Baurechtsnehmer*in und/oder Grundeigentümer*in) sowie beim Stock­werk­ei­gen­tum (ein­zelne Eigentümer*innen und/oder Stockwerkeigentümergemeinschaft) der Fall. Bis jetzt zeich­net sich keine allgemeingültige, pra­xis­taug­li­che Lösung für diese Frage ab. Es ist auf das anwend­bare kan­to­nale Recht zurückzugreifen. Die­ses äussert sich teil­weise expli­zit dazu, teil­weise ist durch Aus­le­gung zu ermit­teln, wer abga­be­pflich­tig ist.