Im September 2018 haben wir in casanostra Nr. 147 einige Fragen zur Mehrwertabgabe beantwortet. Nachdem die Umsetzungsfrist für die bundesrechtlichen Mindestvorgaben nun abgelaufen ist und viele Kantonen erste Praxiserfahrungen gesammelt haben, lohnt sich ein Update.
Mit der am 1. Mai 2014 in Kraft getretenen Änderung des Raumplanungsgesetzes präzisierte der Bund die Vorgaben zum Ausgleich planungsbedingter Vorteile, genannt Mehrwertabgabe, und führte Mindestvorschriften ein. Den Kantone wurde eine Übergangsfrist von fünf Jahren (bis am 30. April 2019) zur Umsetzung dieser Vorgaben eingeräumt. Am 1. Januar 2021 sind nun auch im letzten Kanton die umsetzenden Bestimmungen in Kraft getreten, nämlich in Zürich. In anderen Kantonen wurden die kantonalen und je nachdem auch die kommunalen Bestimmungen bereits ein erstes Mal revidiert; teilweise freiwillig, teilweise aufgrund höchstrichterlicher Entscheide, welche zuvor einzelne Bestimmungen als bundesrechtswidrig qualifiziert hatten.
Die heute geltenden Bestimmungen der Kantone weisen Ähnlichkeiten auf, unterscheiden sich aber auch in wesentlichen Punkten. Für Grundeigentümer äusserst wichtige Unterschiede betreffen zum Beispiel die Höhe der Abgabe (20 bis 50 Prozent des planungsbedingten Mehrwerts) sowie die Abgabetatbestände (nur Einzonungen oder auch Auf-/ Umzonungen). Gewisse Herausforderungen für die Praxis stellen sich zudem kantonsübergreifend.
Fälligkeit der Mehrwertabgabe nach Um/Aufzonung
In der Praxis zeigt sich, dass bei Mehrwertabgaben infolge Um- und Aufzonungen die bundesrechtlich vorgesehene Fälligkeit bei Veräusserung des Grundstücks nicht sachgerecht ist. Gerade bei überbauten Grundstücken will die Käuferin oder der Käufer das Grundstück häufig im aktuellen Zustand erwerben und hat kein Interesse an einer theoretisch besseren Nutzungsmöglichkeit. Entsprechend ist die Käuferschaft auch nicht bereit, dafür einen höheren Preis zu bezahlen. Hinzu kommt, dass der offene Verkaufszeitpunkt zu grossen Schwierigkeiten bei der Schätzung führt. Entsprechend kommt es häufig zu Einsprachen gegen solche Um- oder Aufzonungen. Einzelne Kantone oder Gemeinden (je nach kantonalen Bestimmungen) sehen deshalb vor, dass infolge Auf- und Umzonung anfallende Mehrwertabgaben nur bei Überbauung, nicht aber bei Veräusserung des Grundstücks fällig werden.
Baurechtsverhältnisse und Stockwerkeigentum
Sobald mehrere Personen als Mehr- wertabgabepflichtige in Betracht kommen, stellt sich die Frage, wer die Mehrwertabgabe bezahlen muss. Dies ist beispielsweise in Baurechtsverhältnissen (Baurechtsnehmer*in und/oder Grundeigentümer*in) sowie beim Stockwerkeigentum (einzelne Eigentümer*innen und/oder Stockwerkeigentümergemeinschaft) der Fall. Bis jetzt zeichnet sich keine allgemeingültige, praxistaugliche Lösung für diese Frage ab. Es ist auf das anwendbare kantonale Recht zurückzugreifen. Dieses äussert sich teilweise explizit dazu, teilweise ist durch Auslegung zu ermitteln, wer abgabepflichtig ist.
Die Autor*innen
Corina Berger
MLaw, Rechtsanwältin, Häusermann + Partner, Bern
Oliver Reinhardt
lic. iur., Notar, Häusermann + Partner, Bern
Aus «casanostra» 159
