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Mietspirale

Geset­zes­lü­cken trei­ben Mie­ten in die Höhe

In den Bal­lungs­zen­tren stei­gen die Preise für Wohn­raum, drin­gend nötige Refor­men im Miet­recht sta­gnie­ren. Die Preis­spi­rale im Woh­nungs­markt ist schäd­lich für die Volks­wirt­schaft. Völ­lig unver­hält­nis­mäs­sige Miet­zinse schwä­chen das soziale Gleich­ge­wicht. Faire Ren­di­ten bei Ver­mie­tun­gen sind jedoch wich­tig mit Blick auf wert­erhal­tende Mass­nah­men, ener­ge­ti­sche Ver­bes­se­run­gen und Rück­stel­lun­gen. Casafair posi­tio­niert sich in die­sem Span­nungs­feld und skiz­ziert im Posi­ti­ons­pa­pier Pro­blem­be­rei­che sowie Lösungs­an­sätze. Beson­ders kri­tisch betrach­tet wird dabei die aktu­elle Geset­zes­lage, unter ande­rem der wie­der­holte Ver­weis auf die Quar­tier- und Ortsüblichkeit.

Opti­mie­rungs­be­darf besteht bezüg­lich steuerli­cher Pro­ble­ma­ti­ken wie dem Eigen­miet­wert sowie bezüg­lich dem Miss­brauchs­po­ten­zial des Kündi­gungsschutzes. Haus­be­woh­ner kön­nen vor que­ru­la­to­ri­schen Mie­tern kaum geschützt wer­den. Das Posi­ti­ons­pa­pier gibt Auf­schluss dar­über, wel­che Hal­tung Casafair in die­sen und wei­te­ren Themenberei­chen einnimmt.

Casafair bezieht Stel­lung gegen Missbrauch

Tho­mas Har­deg­ger, wie setzt sich ein fai­rer Miet­zins zusammen

Tho­mas Har­deg­ger Ein fai­rer Miet­zins stützt sich auf das Prin­zip der Kos­ten­miete, das heisst die tat­säch­li­chen Kos­ten bil­den die Grund­lage für die Berech­nung der Miete. Neben den Schuld­zin­sen, den Unter­halts- und Betriebs­kos­ten sowie ange­mes­se­nen Rückstellungen für spä­tere Sanie­run­gen wird auch das Eigen­ka­pi­tal ver­zinst. Wenn eine Lie­gen­schaft neu gekauft oder erstellt wurde, ist dies recht prä­zis erre­chen­bar. Schwie­ri­ger ist es bei älte­ren Lie­gen­schaf­ten, weil sich der Wert und damit auch das Eigen­ka­pi­tal über die Zeit stark ver­än­dert und für Sanie­run­gen grös­sere Rückstellungen gebil­det wer­den sollten.

Die Mie­ten stei­gen laut einer aktu­el­len Stu­die des Miet­ver­ban­des unver­än­dert wei­ter. Mit der Publi­ka­tion ist die Streit­frage um miss­bräuch­li­che Ren­di­ten wie­der auf­ge­flammt. Wel­che Bestim­mun­gen im Miet­recht tra­gen am meis­ten zur Miet­preis­spi­rale bei?

Heute ist es weni­ger das lückenhafte Miet­recht als die Gerichts­pra­xis, die die Miss­bräuch­lich­keit der Mie­ten bestim­men und die Miet­zins­spi­rale anhei­zen. Galt bis vor kur­zem noch eine Eigen­ka­pi­tal­ver­zin­sung, die 0,5 Pro­zent über dem Referenz­zins liegt, als ange­mes­sene Ren­dite, hat das Bun­des­ge­richt nun höhere Ren­di­ten als zuläs­sig erkannt. In einem wei­te­ren Urteil hat das Bun­des­ge­richt die zuläs­sige Erhö­hung bei Mieter*innenwechsel libe­ra­li­siert und dazu die Beweis­last für unzu­läs­sige Erhö­hun­gen den Mie­te­rin­nen und Mie­tern auf­er­legt. Zusam­men mit den Bestre­bun­gen, den Kündigungsschutz auf­zu­wei­chen, stei­gen die Mie­ten mit jedem Wech­sel. Ins­be­son­dere die Bestim­mung, Mie­ten der Quar­tier- und Ortsüblichkeit anpas­sen zu dürfen, droht eine Miet­zins­spi­rale in Gang zu setzen.

Gibt es poli­ti­sche Bestre­bun­gen, dies zu ändern?

Wäh­rend die bürgerliche Mehr­heit im Par­la­ment wei­tere Libe­ra­li­sie­rung bei der Bestim­mung der Höhe der Mie­ten und eine Auf­wei­chung des Kündigungsschutzes for­dert, ver­langt die Min­der­heit eine Begren­zung der Mie­ten und mehr gemeinnützigen Woh­nungs­bau mit zahl­ba­ren Mie­ten. In den letz­ten Jah­ren überstanden keine der diver­sen Reform­be­stre­bun­gen die Volks­ab­stim­mung. Ein Knack­punkt sind Rückstellungen für ener­ge­ti­sche Sanierungen.

Wel­chen Ansatz schlägt Casafair vor?

Auch im Inter­esse des Kli­ma­schut­zes soll­ten ener­ge­ti­sche Sanie­run­gen viel stär­ker finan­zi­ell unterstützt wer­den – und zwar mit Direkt­bei­trä­gen und nicht mit Steuerabzügen, weil mit Steuerabzügen die hohen Ein­kom­men ungleich stär­ker pro­fi­tie­ren. Da Direkt­bei­träge bei Miet­zins­an­pas­sun­gen nicht ange­rech­net wer­den dürfen, wer­den weni­ger Kos­ten auf die Mie­ten überwälzt. Zusam­men mit den Ein­spa­run­gen bei den Heiz­kos­ten pro­fi­tie­ren so Mie­ter und Eigentümerinnen.

Wel­che Kon­se­quen­zen zieht Casafair aus dem Positionspapier?

Casafair bezieht mit die­sem Posi­ti­ons­pa­pier Stel­lung gegen jeg­li­ches miss­bräuch­li­che Ver­hal­ten und unge­bremste Pro­fit­gier. Sie appel­liert an ein lang­fris­ti­ges Den­ken mit Blick auf die gefähr­li­chen Aus­wir­kun­gen der stei­gen­den Preise und appel­liert an die öko­lo­gi­sche und soziale Ver­ant­wor­tung im Immo­bi­li­en­be­reich. Diese Grund­hal­tung prägt und lei­tet Casafair auf allen Hand­lungs­ebe­nen, ins­be­son­dere mit Bezug auf die Bera­tung und Unterstützung ihrer Mit­glie­der. Im wei­te­ren sieht Casafair bei der Gesetz­ge­bung Reform­be­darf. Wegen der unkla­ren Bestim­mun­gen müssten sowohl Ver­mie­te­rin­nen wie Mie­ter die Gerichte bemühen, was beide Sei­ten aber scheuen, da dies mit Auf­wand und unsi­che­rem Aus­gang ver­bun­den ist. Klare Bestim­mun­gen müsste es ins­be­son­dere bei Miet­preis­be­stim­mung, Anpas­sung der Mie­ten und dem Kündigungsrecht geben.

Thomas Hardegger

Tho­mas Har­deg­ger
Vize­prä­si­dent Casafair Schweiz

Inter­view: Nadim Cham­mas, Nir­mala Dias

Aus «casanostra» 165

Posi­ti­ons­pa­pier zum Miet- und Steu­er­recht (Link/PDF)

Ver­nehm­las­sungs­ant­wort zur Teil­re­vi­sion des Miet­rechts (PDF)

Fair Ver­mie­ten in der Pra­xis – das bie­tet Casafair

Allen Mit­glie­dern steht für Miet­rechts­fra­gen die kos­ten­lose Kurz­be­ra­tung und die E‑Mail-Bera­tung zur Verfügung.



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