Gesetzeslücken treiben Mieten in die Höhe

In den Ballungszentren steigen die Preise für Wohnraum, dringend nötige Reformen im Mietrecht stagnieren. Die Preisspirale im Wohnungsmarkt ist schädlich für die Volkswirtschaft. Völlig unverhältnismässige Mietzinse schwächen das soziale Gleichgewicht. Faire Renditen bei Vermietungen sind jedoch wichtig mit Blick auf werterhaltende Massnahmen, energetische Verbesserungen und Rückstellungen. Casafair positioniert sich in diesem Spannungsfeld und skizziert im Positionspapier Problembereiche sowie Lösungsansätze. Besonders kritisch betrachtet wird dabei die aktuelle Gesetzeslage, unter anderem der wiederholte Verweis auf die Quartier- und Ortsüblichkeit.

Optimierungsbedarf besteht bezüglich steuerli­cher Problematiken wie dem Eigenmietwert sowie bezüglich dem Missbrauchspotenzial des Kündi­gungsschutzes. Hausbewohner können vor querulatorischen Mietern kaum geschützt werden. Das Positionspapier gibt Aufschluss darüber, welche Haltung Casafair in diesen und weiteren Themenberei­chen einnimmt.

Casafair bezieht Stellung gegen Missbrauch

Thomas Hardegger, wie setzt sich ein fairer Mietzins zusammen

Thomas Hardegger Ein fairer Mietzins stützt sich auf das Prinzip der Kostenmiete, das heisst die tatsächlichen Kosten bilden die Grundlage für die Berechnung der Miete. Neben den Schuldzinsen, den Unterhalts- und Betriebskosten sowie angemessenen Rückstellungen für spätere Sanierungen wird auch das Eigenkapital verzinst. Wenn eine Liegenschaft neu gekauft oder erstellt wurde, ist dies recht präzis errechenbar. Schwieriger ist es bei älteren Liegenschaften, weil sich der Wert und damit auch das Eigenkapital über die Zeit stark verändert und für Sanierungen grössere Rückstellungen gebildet werden sollten.

Die Mieten steigen laut einer aktuellen Studie des Mietverbandes unverändert weiter. Mit der Publikation ist die Streitfrage um missbräuchliche Renditen wieder aufgeflammt. Welche Bestimmungen im Mietrecht tragen am meisten zur Mietpreisspirale bei?

Heute ist es weniger das lückenhafte Mietrecht als die Gerichtspraxis, die die Missbräuchlichkeit der Mieten bestimmen und die Mietzinsspirale anheizen. Galt bis vor kurzem noch eine Eigenkapitalverzinsung, die 0,5 Prozent über dem Referenzzins liegt, als angemessene Rendite, hat das Bundesgericht nun höhere Renditen als zulässig erkannt. In einem weiteren Urteil hat das Bundesgericht die zulässige Erhöhung bei Mieter*innenwechsel liberalisiert und dazu die Beweislast für unzulässige Erhöhungen den Mieterinnen und Mietern auferlegt. Zusammen mit den Bestrebungen, den Kündigungsschutz aufzuweichen, steigen die Mieten mit jedem Wechsel. Insbesondere die Bestimmung, Mieten der Quartier- und Ortsüblichkeit anpassen zu dürfen, droht eine Mietzinsspirale in Gang zu setzen.

Gibt es politische Bestrebungen, dies zu ändern?

Während die bürgerliche Mehrheit im Parlament weitere Liberalisierung bei der Bestimmung der Höhe der Mieten und eine Aufweichung des Kündigungsschutzes fordert, verlangt die Minderheit eine Begrenzung der Mieten und mehr gemeinnützigen Wohnungsbau mit zahlbaren Mieten. In den letzten Jahren überstanden keine der diversen Reformbestrebungen die Volksabstimmung. Ein Knackpunkt sind Rückstellungen für energetische Sanierungen.

Welchen Ansatz schlägt Casafair vor?

Auch im Interesse des Klimaschutzes sollten energetische Sanierungen viel stärker finanziell unterstützt werden – und zwar mit Direktbeiträgen und nicht mit Steuerabzügen, weil mit Steuerabzügen die hohen Einkommen ungleich stärker profitieren. Da Direktbeiträge bei Mietzinsanpassungen nicht angerechnet werden dürfen, werden weniger Kosten auf die Mieten überwälzt. Zusammen mit den Einsparungen bei den Heizkosten profitieren so Mieter und Eigentümerinnen.

Welche Konsequenzen zieht Casafair aus dem Positionspapier?

Casafair bezieht mit diesem Positionspapier Stellung gegen jegliches missbräuchliche Verhalten und ungebremste Profitgier. Sie appelliert an ein langfristiges Denken mit Blick auf die gefährlichen Auswirkungen der steigenden Preise und appelliert an die ökologische und soziale Verantwortung im Immobilienbereich. Diese Grundhaltung prägt und leitet Casafair auf allen Handlungsebenen, insbesondere mit Bezug auf die Beratung und Unterstützung ihrer Mitglieder. Im weiteren sieht Casafair bei der Gesetzgebung Reformbedarf. Wegen der unklaren Bestimmungen müssten sowohl Vermieterinnen wie Mieter die Gerichte bemühen, was beide Seiten aber scheuen, da dies mit Aufwand und unsicherem Ausgang verbunden ist. Klare Bestimmungen müsste es insbesondere bei Mietpreisbestimmung, Anpassung der Mieten und dem Kündigungsrecht geben.